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Die Welt hat sich massiv ver\u00e4ndert. Und das nicht nur seit oder mit Corona. Die durch die Pandemie entstandenen Lieferketten-, Produktions- und Materialprobleme werden nunmehr verst\u00e4rkt durch geopolitische Unsicherheiten und Verwerfungen aufgrund des Krieges in der Ukraine. Der Ukrainekrieg hat nachhaltig und heftig zu Verwerfungen am Energiemarkt gef\u00fchrt, was wiederum die Inflation auf neue, lange nicht dagewesene H\u00f6hen getrieben hat. Zentralbanken \u00fcberall auf der Welt steuern nunmehr mit Zinsanhebungen dagegen, um die Inflation in den Griff zu bekommen.<\/p>\n
Nach einem ca. 14-j\u00e4hrigen Boom am deutschen und vor allem Berliner Immobilienmarkt scheint die Hausse nun vorbei. Das historisch niedrige Zinsniveau von weit unter 1% f\u00fcr die Finanzierung einer Immobilie ist Geschichte, was derzeit vor allem den privaten Immobiliensektor und die Bauwirtschaft im Allgemeinen stark beeinflusst hat.<\/p>\n
Meine nachfolgenden Gedanken basieren vornehmlich auf meinen Erfahrungen im Berliner Immobilienmarkt, decken sich aber auch mit der Situation in anderen deutschen Teilm\u00e4rkten.<\/p>\n
Private Immobilienk\u00e4ufer haben einen Erwerb erst einmal auf Eis gelegt oder pr\u00fcfen verst\u00e4rkt die Optionen die sich Ihnen bieten. Das reicht von Anpassungen der eigenen Suchparameter wie die Verschiebung der Pr\u00e4ferenzen in puncto Lage und auch der Gr\u00f6\u00dfe. Der jedoch haupts\u00e4chlichste Grund sind die stark ver\u00e4nderten Finanzierungskosten, die sich vervielfacht haben und daher einen Immobilienankauf f\u00fcr viele erst einmal in weite Ferne r\u00fccken lassen haben. Gerade im Segment der Erstk\u00e4ufer und im Bereich bis ca. 800.000\u20ac-1.000.000\u20ac erfuhr der Markt eine Art Vollbremsung und den kompletten Einbruch. Nur Kunden die bereits in Finanzierungsgespr\u00e4chen standen mit der Aussicht auf noch einigerma\u00dfen ertr\u00e4gliche Zinsen unter 3% sowie diejenigen, die Ihre Eigenkapitaldecke erheblich aufstocken konnten, geh\u00f6ren aktuell zu denen die noch kaufen. Aber auch bei dieser Klientele kommt es gerade im Neubaubereich vermehrt zu R\u00fcckabwicklungen, da Neubauprojekte aufgrund der bestehenden Schwierigkeiten bauseits nur sehr verz\u00f6gert fertiggestellt werden k\u00f6nnen und dadurch die Erwerber in gro\u00dfe Schwierigkeiten aufgrund der Bereitstellungszinskonditionen geraten.<\/p>\n
Gibt es noch einen Markt f\u00fcr Luxusimmobilien?<\/strong><\/em><\/p>\n Am aktivsten, wenn man \u00fcberhaupt bei der sich darstellenden Dynamik am Markt davon sprechen kann, sind Kaufinteressenten im gehobenen Marktsegment. Diese Kunden verf\u00fcgen grunds\u00e4tzlich \u00fcber eine sehr gesunde Eigenkapitaldecke sowie sehr gute R\u00fccklagen und\/oder Investments die ggf. f\u00fcr den Erwerb hinzugezogen werden k\u00f6nnen. F\u00fcr diese Kundengruppe bieten sich derzeit im Markt die gr\u00f6\u00dften Chancen, einen interessanten Ankauf zu t\u00e4tigen. Im, wie ich bezeichne, Segment der Lifestyle Immobilien k\u00f6nnen derzeit mitunter substanzielle Abschl\u00e4ge durch Preisverhandlungen erzielt werden. Verk\u00e4ufer wissen um die Situation am Markt und sind einem schnellen Verkauf auch mit Abschl\u00e4gen nicht abgeneigt. Hier vereinen sich wieder die Interessen beider Kundengruppen, K\u00e4ufer und Verk\u00e4ufer, denn zur Verf\u00fcgung stehendes Kapital wird nicht nur f\u00fcr die m\u00f6gliche wirtschaftliche Eigensicherung verwendet, sondern auch um ggf. attraktive und lukrative Investments an den Aktienm\u00e4rkten zu t\u00e4tigen. Jedoch beleuchtet das wieder ein aktuelles Problem auf K\u00e4uferseite, denn diese w\u00e4gt stark ab, ob sie in eine Immobilie oder doch lieber in eine anderweitige Anlage investieren wo die Aussichten auf gro\u00dfe Gewinne verlockend erscheinen. Zumal die Kunden keine wirkliche Wohnungsnot versp\u00fcren.<\/p>\n Von einem massiven Einbruch der Verkaufspreise kann man jedoch (noch) nicht sprechen. Das kann sich zwar tendenziell schnell \u00e4ndern, je nach dem wie sich die globale Sicherheitslage mit daraus resultierenden Situationen ver\u00e4ndert, aber derzeit kann man lediglich von einer Seitw\u00e4rtsbewegung sprechen, mit eben der M\u00f6glichkeit Kaufpreise aufgrund von Verhandlungen zu reduzieren. Dabei geschieht dies meistens bei solchen Immobilienangeboten, die bereits im Vorfeld aufgrund des noch vor kurzer Zeit prosperierenden Marktes sehr optimistisch eingepreist wurden. Diese H\u00f6chstpreise erfahren den gr\u00f6\u00dften D\u00e4mpfer, was auch zu einer gewissen Marktnormalisierung f\u00fchrt.<\/p>\n Da es Erwerber generell schwieriger haben, eine Finanzierung aufgestellt zu bekommen und Banken noch restriktiver beurteilen, werden sich die Kaufpreise normalisieren m\u00fcssen, um einen Verkauf zu generieren. Festzustellen ist, dass sich Luxusimmobilien im Top-End Bereich nach wie vor verkaufen, solange die Parameter der Immobilie mit denen der Interessenten \u00fcbereinstimmen. Die Anforderungen der Kunden sind jedoch sehr hoch und nur in den wenigsten F\u00e4llen zu matchen. Im Zuge der Inflationssicherung von Privatverm\u00f6gen, werden die vorangegangen beschriebenen Immobilien aber gekauft. Die vermehrten Verkaufsf\u00e4lle von sogenannten Blue Chip Real Estate Assets sind vor allem in Lifestyle betonten Lagen zu beobachten, gerade im internationalen Kontext. Trotz Kaufpreisabschl\u00e4gen von mehreren Hunderttausend bis hin Millionen sprechen wir dennoch von H\u00f6chstpreisen die erzielt werden.<\/p>\n Zu einer Marktberuhigung kommt es meiner Ansicht nach erst im Sommer 2023. Vorausgesetzt die geopolitischen Unsicherheiten versch\u00e4rfen sich nicht und der Ukrainekrieg findet hoffentlich ein baldiges Ende. Corona, was wieder wie ein Damoklesschwert \u00fcber uns schwebt, wird hoffentlich keine gravierenden Auswirkungen wie 2020\/2021 haben, womit sich die globalen wirtschaftlichen Probleme ebenfalls weiter entspannen sollten. Lieferketten-, Produktions- und Materialprobleme werden behoben und der Weg aus der Rezession damit eingeschlagen:<\/p>\n Ich glaube jedoch nicht, dass wir in absehbarer Zeit wieder ein so historisch niedriges Zinsniveau erreichen werden wie in den letzten Jahren. Nach Gespr\u00e4chen mit Bankern und Finanzieren gehe ich davon aus, dass wir uns auf ein Zinsniveau von um die 3-4% einstellen m\u00fcssen. Der derzeitig angesprochene Wohlstandsverlust der Deutschen begr\u00fcndet sich meiner Meinung nach vor allem im Verlust dieser historisch niedrigen Zinsen und der damit einhergehenden Senkung der Verbraucher-Laune Geld auszugeben. Ohne Zweifel werden wir auch nach diesen derzeitigen Schwierigkeiten einen der weltweit h\u00f6chsten Wohlst\u00e4nde aufweisen, jedoch dies dann auch auf einem wesentlich finanziell ges\u00fcnderen Niveau als zu Hochzeiten der Niedrigzinsen.<\/p>\n Lohnt es sich bis Ende 2023 mit dem Kauf zu warten?<\/strong><\/em><\/p>\n Wie immer kommt es darauf an. Mit einer soliden Eigenkapitalstruktur sowie Finanzierung sollte dem Immobilienkauf nichts entgegenstehen, zumal wie oben angesprochen Preisverhandlungen sehr erfolgreich gef\u00fchrt werden k\u00f6nnen.<\/p>\n Ver\u00e4nderungen demografischer Faktoren mit prognostizierten hohen Zuwanderungsraten gerade f\u00fcr Berlin (das Erreichen der 4mio Einwohnerzahl wurde demnach auf ca. 2035 vorgezogen), gepaart mit den Problemen in der Bauwirtschaft und der daraus resultierenden Verknappung des Wohnungsangebots, lassen die Preise sehr wahrscheinlich nicht fallen. Preissteigerungen sind mit gro\u00dfer Sicherheit zu erwarten. Dies d\u00fcrfte vor allem den Eigennutzermarkt beeinflussen und zu tendenziell steigenden Kaufpreisen f\u00fchren, bzw. die Bereitschaft auf Verk\u00e4uferseite Kaufpreise nachzuverhandeln sinken lassen. Das neue Normal werden h\u00f6here Zinsen sein und damit einhergehend auch nur solventen und einkommensst\u00e4rkeren K\u00e4ufergruppen die M\u00f6glichkeit er\u00f6ffnen, Wohneigentum zu erwerben. Alles in allem vielleicht auch im Sinne eines \u201egesunden\u201c finanziellen Systems.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Nach ca. 14 Jahre Boom auf dem deutschen und insbesondere Berliner Immobilienmarkt, die Hausse scheint nun vorbei zu sein. Meine hier vorgetragenen Gedanken basieren in erster Linie auf meinen Erfahrungen auf dem Berliner Immobilienmarkt, decken sich aber auch mit der Situation in anderen deutschen Teilm\u00e4rkten.<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":2682,"comment_status":"closed","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[46],"tags":[75],"class_list":["post-2688","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-unkategorisiert","tag-berliner-luxusimmobilienmarkt"],"acf":[],"yoast_head":"\n